100万亿存量资产，盘它！

5月25日那场重磅会议之后，各地稳经济政策加快落地，市场信心明显提升——沪指已经重返3200点，创业板指上涨超10%。

反弹如期而至，政策效果渐显。

不过，无论是减税降费，还是基建投资，任何提振经济的措施都是需要资金的。

资金从哪儿来呢？

近日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，强调从存量资产中找到增量资金，实现投资的良性循环。

稳经济的关键时刻，各地政府、园区该如何理解这份文件？又该如何参与这个万亿市场呢？

始于资本，兴于运营

近年来，步入存量时代已成为各行业的共识。

所以，盘活存量资产也并非新鲜话题，但市场反应往往是声势大于行动。因为相较于增量开发，存量盘活的难度更大，收益周期也更长。

《意见》划定了三大重点领域：

1. 重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等。

2. 统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，包括工业企业退城进园、综合交通枢纽改造等。

3. 有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。

目标锁定了，该如何盘活呢？

这次《意见》点名了包括REITs、PPP、转让、资产整合、兼并重组等在内的多种盘活方式。

不难看出，资本市场的加持是关键。

以REITs（不动产投资信托基金）为例，比如一家国企投资10亿元建了一个产业园区，每年租金收入5000万元，要20年才能收回成本。

发现了适合投资建设的好项目，手里却没有足够的资金，而且为了防范债务风险又不方便举债，就只能干瞪眼。

这时，这家国企可以找到专业机构，把产业园区打包成一只基金，面向公众公开发行。人人都能申购基金，间接持有这个产业园区，共享它未来的发展成果。这只基金就是REITs。

这样一来，就能大大缩短投资回报周期，尽快把回收资金投入新的项目，当然代价是让出了产业园区一部分的所有权和收益权。

一举多赢，资本市场就是这么神奇。

不过，无论是把存量资产打包成REITs发行，还是与社会资本合作开发，前提都是要让投资者相信——这是优质资产，而不是鸡肋。

一二线城市核心地段的价值显而易见，三四线城市的存量资产就见仁见智了，可不是简单包装一下就有人信的。

所以，盘活存量资产的落地操作，必须通过有效的运营来激活和提升资产的价值。

比如一家国企开办的酒店，只能卖500元/晚。找来运营经验丰富的品牌方入驻，一通标准化运营操作，就可以提升到2000元/晚。

但是，产业园区很难完全标准化运营。

比起客群单一、诉求清晰的商业地产（上述案例中的酒店），产业园区要复杂得多。

产业园区包括很多种，比如新材料产业园、智能制造产业园、创新孵化器，不同的定位，决定了运营很难完全标准化。

更重要的是，如何去做前期的产业定位，把定位和运营深度结合起来，这样才能不断吸引优质企业入驻，一方面把园区租金做上去，另一方面也能让收益率达到投资者的预期。

近期，首批9只公募REITs陆续发布了年报，其中，博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT和华安张江光大REIT，3只产业园REITs表现超出预期，交出了一份令人满意的答卷。

注：建信中关村REIT去年12月挂牌上市，尚未披露年报。

不难发现，跑赢大盘的诱人红利，得益于85%以上的高出租率和稳健的租金收入，这是长期高效率运营和高水平服务的结果。

所以，依靠资本手段盘活存量资产，只是解决燃眉之急。存量资产的实际增值价值和资本预期收益，必须通过持续的运营去创造。

“盘活”是政策的出发点，资本是激活各方力量的手段，最终不仅要从存量资产中“盘”出资金，还要让存量资产“活”得精彩。

“活”的命题，需要专业运营商来解答。

深耕招商行业13年，为超过71万家企业提供选址及投资咨询服务，成功落地项目6200多个，在上海、天津、德州开发运营产业地产，作为产业创新生态运营商，谷川实业（集团）成绩斐然。

▲ 谷川高科 · 上海奉贤项目

如今，谷川实业（集团）紧跟国家政策导向，将与产业园区展开包括金融服务、建设管理、招商管理、资产管理在内的全生命周期管理合作。

专业运营商与资本的合力推进，必将成为“盘活存量资产”的主力。

借鉴“张江经验”

回过头来再看这几只产业园REITs，张江光大园的体量虽小，租金及管理费收入却最高，而且是唯一保持100%出租率的园区。

不少人认为，它的亮眼表现理所当然。

背靠张江高科，这个上海举全市之力打造的国家级科教高地，又叠加了上海自贸区、浦东新区大礼包，得天独厚条件让人望尘莫及。

但是，张江高科也并非一帆风顺。

它是如何顶着被苏州赶超的压力奋勇向前，又是怎样及时纠错、快速调整，非常值得关注。

• 摸着石头过河

1990年，上海设立浦东新区。

1992年，张江高科成立，与陆家嘴、金桥、外高桥并列，成为浦东重点发展的四个区域。

后来被不断宣传的罗氏制药，是第一家落户张江高科的跨国企业。很多人不知道，罗氏当时在张江生产的只是维C泡腾片。

生产什么不重要，罗氏的牌子很重要。有了这个标杆，才能引入越来越多的外资企业。

当时，产业规划的理念尚不完善，张江高科一开始有十多个方向，后来才逐渐聚焦到生物医药、微电子信息、光机电一体化。

直到1996年左右，才把生物医药作为重点。

1999年上海正式提出“聚焦张江”——与其广撒网，不如单点突破。张江高科的主导产业再次调整：集成电路、软件、生物医药。各种科研院所和大学，也都在这个时期陆续迁往张江。

2006年，上海仿照北京中关村1+N模式，把张江的园区扩展到全市，将园区优惠政策撒播到更广泛的区域，带动整座城市的发展。

2019年，张江创新药产业基地正式揭牌，开始做创新药研发成果转化的产业化基地。

所以，即便牛如张江，也经历了很长时间的迷茫期。没有明确的产业定位，没有“聚焦张江”带来的强势资源导入，也不会有今天的繁荣。

• 总结经验再革新

张江高科最初的规划并未预留出足够的发展空间，产城不融合、职住不平衡问题一直存在。

不只是生活空间，就连生物医药需要的产业空间，最初也只有中区的药谷，面积很小，直接导致了各种研发实验室服务设施的稀缺。

租金水涨船高、载体一房难求，这种“张江热”对企业来说并非好事，尤其是初创企业。

而且，张江曾经过于侧重引入外资巨头，对成长期的中小企业缺乏关注。若干未来的明星企业想在上海安家，兜兜转转，却选择了苏州。

后续上市敲锣、新药问世，都与张江无关了。

连研发实验室都一房难求，生产制造企业就更难了，受到种种因素影响，只能无奈搬离。

上海也意识到了问题，提出“张江研发+上海制造”，把重点放在了“上海制造”。近几年，张江不断提质扩区，张江创新药产业基地的加速推出，都是对过去的调整。

举全市之力谋求产业发展新高度，既需要“聚焦”的魄力，也需要“及时纠错、迅速调整”的胆识。

市场反应敏锐，体制机制灵活，这是民营企业的优势。无论是增量开发，还是存量盘活，政府都必须与企业形成合力。

城投平台迎来转型契机

面对经济下行压力，基建投资再次被摆到了重要位置，作为关键的政策对冲。但是，基建投资的加速也势必带来财政支出的增加。

在去产能、去杠杆和城镇化发展的背景下，地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大，大水漫灌式的强刺激已经不太现实，对症下药、精准滴灌才是可行之道。

盘活存量资产也就成为了扩大投资的有效路径。

《意见》鼓励通过市场化方式盘活存量资产，不仅有助于拓宽民众的投资渠道，对产业园区的长期发展也有更多实际意义：

第一，通过市场化的方式，倒逼城投公司转型发展，加快业务模式转型。

REITs、PPP等融资模式可以有效破解产业园区开发周期长、投入强度大的难题，有利于引导社会资本参与园区建设。

更重要的是，通过对园区资产的“轻重分离”，可以倒逼各地城投平台由前期“开发建设”向后期“运营服务”转型，回归产业发展的本源。

第二，盘活重资产，缩短投资回报期，打通产业园全生命周期发展模式与投融资机制。

有专家指出：基础设施REITs的健康发展，可以形成“投资—运营—发行REITs—再投资”的资金流动循环，大大缩短产业园区的投资回收期。

这不仅有利于产业园区的开发建设主体降低负债率、优化资产结构、增强再投资能力，也有利于以城投平台为代表的国有企业更好地发挥举国体制优势，为科技创新提供有力支撑和高水平服务。

第三，有望成为园区资产管理转型的契机。

部分城投平台有望从开发商升级成运营商，获取长期收益，这也是盘活存量资产的政策风口赋予园区资产管理的转型契机。

稳经济的关键时刻，万亿级存量资产站上风口。

对国有企业来说，强大的政策支持与融资能力是最大优势，但在具体执行层面往往欠缺经验，体制机制的灵活性也远远不如民营企业。

《意见》给出的路径是“国企主导，民企参与”，国有企业利用资源优势搭台，邀请民营企业一起登台唱戏，把流动性搞起来，合作共赢。

注：本文不构成任何投资建议。投资有风险，入市需谨慎。