存量资产盘活ing：产业园区迎来5点新机遇

面对经济下行压力，基建投资再次被摆到了重要位置，作为关键的政策对冲。

而这势必会给地方带来更大的财政压力。

在去产能、去杠杆和城镇化发展的背景下，地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大，盘活存量资产成为了扩大投资的有效途径。

随着《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》出台，产业园区迎来5点新机遇：

产业园区REITs快马加鞭

产业园区REITs一直都是热门话题。

与交通、水利等有垄断属性的基础设施不同，产业园区的收入稳定性参差不齐。长期以来“重招商、轻运营”的理念，不仅导致企业留不住，也让园区的租金收入的持续性难以保证。

而真正意义上的优质园区，往往不会轻易拿出来做REITs项目，与他人分享利润。所以在相当长的一段时间里，总是声势大于行动。

不过，随着《意见》的出台，产业园区REITs有望驶入快车道。借助资本市场的力量，产业园区的运营痛点有望得到进一步解决：

首先，园区开发建设周期长、收益率低，基本由国有企业承担，社会资本参与度低，转向商业开发又容易导致营商环境恶化。

其次，对于城投平台而言，园区开发建设投资强度大、负债率高，会形成较大的资金和财务压力，也不利于其它业务的扩张。

最后，园区资产持有主体和运营主体的角色重叠，开发建设和运营服务轻重资产难分离，招商运营和服务水平的精细化程度较低，不利于为创新创业主体提供优质优价的普惠服务。

未来，以园区为底层资产的REITs产品，将向更多经济发达的二线城市蔓延，在专业运营商与资本合力的推进下，形成“投资—运营—发行REITs—再投资”的资金流动循环。

产业园区PPP迈入新阶段

盘活存量资产的最大障碍是资产的现金流不够理想，但很多资产都有很好的使用价值，实实在在地被使用着。

而扩大有效投资不仅要求完成投资，而且投资要有效率，这正是PPP可以发挥作用的领域，也将是产业园区PPP的又一次发展机遇。

与增量开发相比，存量园区的确定性更强、收益也更有保障，也更受社会资本的青睐。

运用PPP模式盘活存量资产，既有利于减轻地方政府的债务负担，形成良性循环，也能缓解部门民营企业融资能力不强的问题。

此外，产业园区还可以探索PPP与REITs相结合的模式，PPP为REITs提供资产来源，REITs为PPP提供退出通道——有望推动PPP从明股实债向真正的权益融资转变。

“退城进园”驶入快车道

工业企业退城进园，是优化城市空间布局，推动产业集聚发展、转型升级的重要举措，但是各地此前的推进情况并不理想，原因是多方面的。

首先，企业退出后会产生大笔固定资产减值，入园重建也是一大笔费用，虽然地方政府会给补偿，但是很可能无法完全覆盖搬迁成本。

另外，产业园区的土地指标有限，无法承载过多的企业。而且大型企业搬迁往往涉及大量职工安置问题，协调难度很大。

《意见》出台后，退城进园将驶入快车道。

有了顶层设计的支持，政府可能会在固定资产评估、专项资金补助、税收优惠、贷款担保等方面给予企业更多支持。

对园区来说，企业退城进园的意愿更强了，用地指标也有望得到妥善解决，在招商引资、承接企业落户上也就有了更多的灵活性。

老旧厂房、园区改造加速

随着时代发展，不少老旧厂房和园区逐渐失去了当年的重要功能，亟待盘活再利用，比如：

物业设施陈旧，租金没有上升空间；

租客历史遗留问题较多，现有企业类型繁杂，功能与当地产业发展趋势不匹配；

城市边界不断扩大，公共交通与信息网络日趋完善，新区政策力度远超老城区。

涉及老旧厂房和园区盘活，要把握四个要点：

依托优势企业，重新做产业规划

面积重新分割，提高空间利用率

设施设备升级，降低非必要能耗

商业配套优化，提升人才幸福感

除此之外，与专业的招商机构展开合作，也是提升产业园区招商与运营灵活性的重要途径。

闲置土地打击力度进一步加大

关于闲置土地的回收，国家其实一直都有明文规定——土地闲置满两年，政府就可以无偿收回。但是实际工作中，往往很难严格执行。

一是闲置土地认定难。

什么情况属于“动工开发”，哪些资金算“已投资额”，因为尚无统一口径，也很难准确界定。

二是闲置土地取证难。

闲置土地认定涉及多个部门的交叉配合，调查、取证、公告等程序十分复杂，费时费力。

三是无偿收回的影响太大。

对企业来说，斥巨资摘下的土地被收回，无疑要蒙受巨大损失。虽然政府是依法办事，但还是有被歪曲成“铁面无私、不讲情面”的风险，对地方营商环境造成隐性影响。

综合各种因素，政府往往会对企业留有情面，反复通知无效，才会考虑动用法律条例。

不过，《意见》的出台可能会改变这一现状。

收回闲置土地后，政府可以“依法依规合理调整规划用途和开发强度”，用于“创新研发、卫生健康、养老托育、体育健身、休闲旅游、社区服务或作为保障性租赁住房”。

之前费力收回闲置土地，土地性质还是工业用地，但是现在完全不一样了。

不仅给了政府更多动力，也将在无形中加强对供而未用的闲置土地背后市场主体的警示。